경매 수익율 산정요소 - 1

얼마전부터 부동산 경매에 관심을 갖게 되어

여러 부동산 고수분들이나

부동산 경매 관련 블로거들의 

글들을 접하다 보니...

음..

생각했던 것보다 어렵지 않을것 같다?!! ㅎㅎ

그럼 나도 한번 해 볼까??

그리고 

한 차례 임장과 

한 차례의 입찰!!

 

결과는 

패찰!! ㅋㅋ

이제 관심을 갖게된 상황에서 나를 위해 이 블로그를 남겨 본다. 

나중에 도움이 되겠지??

 

법원 경매에서 가장 중요한 것은 물론 입찰하려는 물건의 권리분석이다~!!

경매에까지 나오게 된 사연이야... 쉽게 생각하면 과도한 대출에서 부터 

보증을 잘못 선 사연, 시공/건설사의 자금문제 등 여러가지가 있을 것이다. 

복잡한 이해관계의 권리분석을 다 끝냈다면 얼마에 입찰을 해야? 

경매 수익이 극대화 될 것인가?

를 고민 할 것이다. 

얼마를 적어 내야 하나? ㅜ.ㅜ

첫번째 고려사항 : 취득세

 

지난 7월 개정된 법안에 따라 아래와 같이 구역별/주택수별/상황별 

취득세 적용사항이 상이할 수 있으니 

경매로 수익율을 극대화 하기 위해선 

입찰할 지역의 취득세 세율이 어떻게 적용되는지?

면밀히 계산하여 산정할 필요가 있겠다.

@ 2020년 7월10일까지 매매계약분

 

@ 2020년 7월11일부터 계약 및 취득시

 

주택구분에 따른 주택수 포함여부

 

 

<<주택수 산정시 주의해야 할 점>>

- 개정 전 취득하여 보유하고 있는 입주권, 분양권, 주거용오피스텔은 주택수에 포함되지 않습니다. 

- 주거용 오피스텔 자체를 취득하는 경우에는 취득세 4%적용됩니다. 

- 매매계약은 조정지역 지정 전에하고 잔금지급을 지정 후에 했다면 비조정지역의 취득건으로 간주합니다. 

- 주택수 산정시 원칙 세대의 범위는 주민등록상 함께 지재된 가족에 한합니다. 

  * 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주

  * 예외) 독립세대로 분리되어 있는 경우, 30세 미만의 미혼자녀라도 중위소득 40% 이상인 경우엔 독립 세대로 판단

  * 만18세 이하의 미성년자는 소득요건을 만족하여도 부모와 동일 세대로 간주 

  * 자녀가 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우 독립 세대로 간주 

- 거주지 이전을 위한 일시적 2주택은 취득세 중과하지 않음(1주택 세율로 신고)

  * 종전 주택을 처분기간(3년, 조정지역 1년)내 처분하지 않을 시 2주택에 대한 세율의 차액을 추징한다.

 

 

다주택자가 주택 수를 줄이는 방법으로 증여를 활용하는것을 막기 위해 증여 취득에 대한 취득세도 강화한다. 

- 조정지역 내 일정가액(3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상

  * 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우 등은 제외

그렇다면..

취득세가 무서워 주택매매나 경매 낙찰을 꺼려야 하는 것인가??

 

아니다!!

다음과 같다면 취득세 중과 제외 주택으로 인정되는 것이니... 확인하자!!

 

공!!시!!지!!가!!

 

- (중과제외투택) 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택

  * 공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 

국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택,

주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등

 

최근들어 조정지역 내에서도 공시지가 1억원 미만의 주택들의 

매매가 활발해지는 이유인것으로 보인다. 

 

 

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