경매 수익율 산정요소 - 2

 

지난글에 이어 그 두번째!!

경매 입찰에 있어 수익율 산정요소!!

 

명도비용 & 인테리어비용

 

경매에 관심을 갖게 된 사람이라면 한번쯤은 들어 봤을것이다.

명도비용!!!

그럼 명도비용이란 무엇인지... 

말그대로 명도에 들어가는 비용을 명도비용이라 한다. 

그럼 명도는 무엇인가? 

뭔...뻔한 소리여ㅡ,.ㅡ

토지,건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것.

법문상으로는 인도로 규정하고 있으며 명도라는 말은 사용하지 않는다.

라고 네이버검색으로 알수 있다. 

 

'명도' 네이버 검색 결과

좀더 풀어 이해해 보자면 

부동산의 점유를 타인에게 넘기는 것을 말하는데...

법에서는 명도라고 말하지 않고 인도라고 말한다는 뜻으로 보인다. 

 

무엇이 맞는 말인지?는 잘 모르겠으나 

대부분의 부동산 관련 책자나 여러 유트버들

역시 명도라고 칭하고 있으니 명도로 이해하자!!

조금더 빠르게 이해한다면 

이사비용이 되겠다. 

 

명도비용 = 이사비용 

 

 

 

경매에 입찰하게 되면 권리분석을 하게 되는데 

이때 해당 물건의 점유자 유무를 파악하게 된다. 

점유자가 없는 상태(공실)라면 소유자와의 권리 문제등을 파악하고 나면 끝나지만 

점유자가 있다면 이 점유자가 소유자인지? 세입자인지? 파악할 것이다. 

자~!! 이렇게 소유자이든 세입자이든 점유자가 있다면 

경매 낙찰후 이후 진행 과정에서 집을 비워줘야 한다.

그러나 소유자나 세입자는 집을 비워주는걸 당연스러운 일로 생각하는 사람도 있겠지만 

자신들이 경매 낙찰자로 인해 강제 이사를 해야 하는 상황에 내 몰리게 되었다고 

피해를 봤다 생각하는 사람들이 있다. 

그래서 순순히 나가지 않으려하게 되고 이로 인해 낙찰을 받게 되었음에도 불구하고 

해당 부동산에 들어가지 못하는 낙찰자가 종종 발생한다고 한다. 

 

물론 이런 경우 법원에 강제집행신청을 하며 점유자를 강제로 끌어낼 수 있지만 

이렇게 되면 강제집행비용이 추가로 발생하게 된다. 

낙찰자의 입장에서 예상못한 비용이 추가로 발생할 수 있게 되는 것이고 

점유자의 입장에서도 자신들의 생활물건이 강제집행 과정에서 파손될 가능성등이 있기에 

서로에게 좋지 못한 결과를 낳게 된다. 

그리하여 법적으로 지불의 의무가 있는 비용은 아니지만 낙찰자와 점유자 사이 

강제집행까지 가지 전에 원만한 합의를 통해 부동산 명도(인도)가 진행될 수 있도록 

이사 비용을 책정하는 것이다. 

이렇게 힘든 협상 과정(명도)을 거쳐 부동산을 넘겨 받았다면 

낙찰자는 그제서야 낙찰 받은 부동산에 진입하게 되는데... 

 

이때!!!

예상하지 못한 문제에 접하게 된다. 

바로 인테리어 비용이다. 

입찰전 임장활동을 통해 경매 물건의 내부를 볼 수 있었다면 좋았겠지만 

경매 참가전에는 대부분 경매 물건의 내부를 보지 못한채 입찰하게 된다. 

 

그래서 임장활동 시 동일 평수의 위/아래층 또는 관리실이자 이웃들과 만나 

해당 경매물건의 하자여부 등을 파악해 두는것이다. 

특히 오래된 빌라/다세대 건물이나 10년 이상된 아파트의 

벽지/장판과 같은 기본 인테리어에서 사용감이 상당히 발생할 여지가 많음으로 

일정액의 인테리어 비용은 감안해 두는 것이 좋다. 

 

또한 해당 물건지의 거주 특성에 따라

싱크대나 화장실의 인테리어까지도 감안해 두는 것이 좋다. 

주변에 원룸촌이나 1인 가구/ 신혼부부등과 같이 작은 평수의 주거 환경이 많은 지역이라면 

실거주자의 특성에 맞게 인테리어를 감안해 두는 것이 매매와 전/월세 임대에서 

유리한 위치를 차지하게 될 것이다.~!!!

 

 

도움이 되셨다면 공감과 구독^^

저에겐 큰 힘이 됩니다.