최우선 변제금의 조건&주의사항

우리나라의 주택임대차 보호법엔 소액 임차인의 보증금을 그 어떤 권리보다 우선하여 보호해 주는 

"최우선변제금" 이라는 아주 좋은 제도가 있어요.

 

그런데 간혹 이에 대해 잘못 알고 계신는 분들이 있어 몇가지 알려 드리고자 합니다. 

 

최우선변제금의 법적 근거조항은 주택임대차 보호법 제8조 1항에 근거하여 

임차인의 보증금중 일정 금액의 보호를 하고 있답니다. 

그러나 이러한 법의 보호를 받기 위해선 아래 몇가지 사항을 임차인은 꼭 갖추고 있어야 합니다. 

 

1. 임차인은 꼭 전입신고가 되어 있어야 합니다. (관할 주거지역의 주민센터에서 신고)

2. 만약 임차인의 거주지가 경매에 넘어갈 경우 반듯이 배당요구 신청을 해야 합니다. 

  - 법원에서 경매관련 우편물이 송달되면 이를 확인하여 배당요구종기일 전까지 꼭 신청해야 합니다. 

  - 확정일자는 최우선변제금의 필요구 사항은 아닙니다. 

 

그리고 최우선변제금이라 하여 임차인의 보증금 전액을 보장해 주진 않습니다. 

아래 사항들을 참고하시기 바랍니다.

 

* 최우선 변제금액이 주택가액의 1/2을 초과하는 경우 

  - 주택가액의 1/2에 해당하는 금액 한도 내에서 우선변제 한다. 

ex) - 최우선변제액 : 3,700만원 

     - 주택가액 : 6,000만원  이라면

     - 3,700만원이 아닌 3,000만원이 최종변제액이 된다 

 

* 주택 임차인이 여러명인 경우 

  - 주택가액의 1/2 한도에서 임차인들에게 평등배당 한다 (여기서 평등은 1/n이 아닙니다.)

ex) - 임차인 A 보증금 1,500만원

     - 임차인 B 보증금 2,000만원   

     - A+B = 3,500만원인 경우 3,000한도에서 A와B의 비율에 따라 평등배당 한다 

     - A = (1,500/3,500) x 3,000 = 1,285만원

     - B = (2,000/3,500) x 3,000 = 1,714만원

 

또한 다음과 같은 사항들에서 최우선변제권을 인정하지 않으니 주의 하시기 바랍니다. 

 

* 임차권 등기가 경료(완료)된 주택에 임차한 임차인은 소액보증금 최우선변제권이 인정되지 않는다. 

* 소액보증금을 초과하는 임차인이 임대계약서를 둘 이상으로 나누어서 소액보증금 인차인이 되려 하는 경우 

  - 각 계약서의 보증금을 합산하여 적용하기 때문에 인정되지 않는다

* 임대차 계약이 소액임차인으로 보호받아 채권회수에 그 주된 목적이 있다면 그러한 임차인을 

  소액보증금 최우선변제액 대상으로 불 수 없다. (채권자가 채권회수를 목적으로 임차하는 경우)

 

 

마지막으로 가장 중요한 것은 위와 같이 최우선변제를 받은 요건을 갖추고 

주의사항을 확인하였다 하여도 다음의 표를 꼭 알고 있어야 합니다. 

경매 물건의 소재지와 해당 물건의 담보물건(근저당) 일자를 기준으로 한다는 것입니다. 

 

ex) 2007.8월 근저당이 설정된 아파트에 2010.5월에 입주를 하고 2020.10월에 경매개시일 잡히는 경우  

  - 기준일은 입주시기나 경매개시일이 아닌 근저당이 설정된 2007년 이므로 2001.9.15 4차 개정안을 

    기준으로 하여 거주 지역에 따른 임차인의 범위와 받을 금액을 계산하게 됩니다. 

  - 4,000만원 이하의 보증금이어야 하며 이중 1,600만원 이하를 최우선변제 금액으로 받을 수 있게 됩니다. 

 

 

 

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